Zuletzt aktualisiert: November 2026
Bei einer Hausbesichtigung bleiben meist zwanzig bis dreißig Minuten, in denen Sie entscheiden, ob Sie die nächsten Jahre dort leben möchten. Die Küche gefällt, der Garten ist hübsch, und plötzlich vergisst man, in den Keller zu schauen. Eine Checkliste hilft, das Wesentliche nicht zu übersehen. Sie ersetzt keinen Gutachter, aber sie schärft den Blick und liefert Gesprächsstoff für die zweite Besichtigung.
Dieser Beitrag ist eine praktische Orientierung für Interessenten. Er ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Für Kaufvertrag, Finanzierung und Bewertung wenden Sie sich an Fachleute wie Notar, Sachverständige oder Verbraucherberatung.
Kurz beantwortet
Prüfen Sie bei der Hausbesichtigung der Reihe nach Lage und Umfeld, Fassade und Dach, Keller auf Feuchtigkeit, Fenster, Heizung, Elektrik, Leitungen und Wohnräume. Lassen Sie sich den Energieausweis zeigen, fotografieren Sie Auffälligkeiten und stellen Sie Fragen zu Alter, Renovierungen und Nebenkosten. Bei Zweifeln holen Sie einen Bausachverständigen dazu.
In diesem Artikel
- Vor der Besichtigung: Vorbereitung
- Lage und Umfeld
- Außen: Fassade, Dach, Grundstück
- Keller: Der wichtigste Prüfpunkt
- Fenster, Heizung und Elektrik
- Wohnräume: Schnitt, Licht, Nutzbarkeit
- Dachboden, Dämmung, Energie
- Fragen an die Verkäufer
- Unterlagen und Geld: Was Sie vor einer Zusage klären
- Nach der Besichtigung
- Wann ein Sachverständiger sinnvoll ist
- Typische Warnzeichen
- Ein Rundgang in sinnvoller Reihenfolge
Vor der Besichtigung: Vorbereitung
Eine gute Besichtigung beginnt zu Hause. Sehen Sie sich Exposé, Grundrisse und Lage an. Prüfen Sie den Weg zu Arbeit, Schule, Einkauf und Haltestelle. Fahren Sie die Strecke zur Hauptverkehrszeit. Nehmen Sie diese Dinge mit:
- Taschenlampe, um in Keller, Dachboden und Ecken zu leuchten
- Maßband, um Möbelmaße zu prüfen
- Smartphone für Fotos (Fragen Sie vorher, ob Fotos erlaubt sind)
- Notizblock oder Checkliste
- eine Kerze oder ein dünnes Blatt Papier, um Zugluft an Fenstern zu testen
Gehen Sie wenn möglich zu zweit. Vier Augen sehen mehr, und einer kann Fragen stellen, während der andere schaut.
Lage und Umfeld
Gehen Sie vor dem Termin die Straße ab. Wie ist der Verkehr, gibt es Lärm durch Straße, Bahn oder Gewerbe? Wie sieht das Nachbargrundstück aus? Gibt es Spielplätze, Läden, Ärzte in der Nähe? Besuchen Sie den Ort, wenn möglich, zu unterschiedlichen Tageszeiten, zum Beispiel morgens und abends. Auch Hanglage, Bachläufe oder Hochwassergebiete beeinflussen die Nutzung. Informationen zu Hochwasserrisiken geben die Kommunen und die Hochwassergefahrenkarten der Länder.
Außen: Fassade, Dach, Grundstück
Gehen Sie einmal rund ums Haus. Achten Sie auf:
- Fassade: Risse im Putz, Abplatzungen, feuchte Stellen am Sockel
- Dach: fehlende oder verrutschte Ziegel, Moos, Zustand der Dachrinnen und Fallrohre
- Fenster und Türen von außen: Anstrich, Dichtungen, Verwitterung
- Sockel und Kellerfenster: Feuchtigkeitsspuren, Salzausblühungen
- Bäume: Wurzeln in Mauernähe, große Bäume mit Abstand zum Haus
- Grundstück: Grenzen, Zufahrt, Stellplätze, Gefälle (Wasser sollte vom Haus weglaufen)
Praxistipp
Gehen Sie nach Regen zur Besichtigung. Dann sehen Sie, wo Wasser steht, ob Dachrinnen überlaufen und ob der Keller Feuchtigkeit zeigt. Ein feuchter Fleck an der Kellerwand ist dann nicht mehr zu übersehen, und Sie können ihn dem Verkäufer direkt zeigen.
Keller: Der wichtigste Prüfpunkt
Viele Mängel zeigen sich im Keller zuerst. Prüfen Sie:
- Geruch: muffig oder modrig deutet auf Feuchtigkeit hin
- Wände: dunkle Flecken, abblätternde Farbe, weiße Salzausblühungen
- Boden: Wasserspuren, Risse
- Hausanschlüsse: Strom, Wasser, Gas, Zustand der Leitungen
- Lüftung: Gibt es Kellerfenster, funktioniert die Belüftung?
Welche Maßnahmen bei feuchten Kellern helfen, erklärt der Beitrag Keller entfeuchten. Ein feuchter Keller ist nicht automatisch ein Ausschlusskriterium, sollte aber im Preis und in der Planung berücksichtigt werden.
Fenster, Heizung und Elektrik
Fenster: Prüfen Sie Dichtungen, Funktion der Griffe und Verglasung. Zugluft bei geschlossenem Fenster fühlt man mit der Hand. Doppelverglasung kann beschlagen, wenn die Dichtung defekt ist.
Heizung: Fragen Sie nach Art, Alter und Wartung. Ein Blick auf das Typenschild verrät das Baujahr. Sehr alte Heizkessel verbrauchen mehr, und für viele Anlagen gelten Austauschpflichten. Lassen Sie sich Verbrauchsabrechnungen der letzten Jahre zeigen. Die rechtlichen Fragen dazu klären Sie mit einer Beratung, etwa bei der Verbraucherzentrale oder einem Energieberater.
Elektrik: Sehen Sie sich den Sicherungskasten an. Ein moderner Kasten mit FI-Schutzschalter ist ein gutes Zeichen. Alte Keramiksicherungen und wenige Steckdosen pro Raum deuten auf eine veraltete Installation hin. Fragen Sie nach Erneuerungen.
Wasserleitungen: Drehen Sie Wasserhähne auf. Achten Sie auf Druck, Farbe und Geruch. Braunes Wasser kann auf alte Leitungen hinweisen.
Wohnräume: Schnitt, Licht, Nutzbarkeit
Bewerten Sie Räume nicht nur nach dem Zustand, sondern nach Alltagstauglichkeit. Passt der Grundriss zu Ihrer Familie? Kommt Tageslicht in alle Räume? Gibt es genug Stauraum? Prüfen Sie Böden, Wände und Decken auf Risse, Wasserflecken oder Schimmel. Ein Fleck an der Decke unter dem Bad oder dem Dach kann auf Leckagen hinweisen. Messen Sie wichtige Stellen aus, zum Beispiel Platz für den Esstisch, das Sofa oder den Kinderwagen im Flur. Der Beitrag Flur einrichten zeigt, wie viel Platz man im Eingangsbereich wirklich braucht.
Dachboden, Dämmung, Energie
Ein ungedämmter Dachboden ist eine große Energie- und Kostenfrage. Fragen Sie nach Dämmung und Alter der Fenster. Der Energieausweis muss Kaufinteressenten laut § 80 Absatz 4 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden, ein deutlich sichtbarer Aushang genügt. Er gibt Hinweise zum Energiebedarf. Lassen Sie sich außerdem erklären, wann das Dach zuletzt erneuert wurde.
Die Vorlagepflicht für den Energieausweis steht im GModG, so die Fassung auf gesetze-im-internet.de (Abruf 5. November 2026). Der Verkäufer oder Makler muss den Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Findet keine Besichtigung statt, muss er ihn unverzüglich vorlegen, und nach Abschluss des Kaufvertrags wird er dem Käufer übergeben. Beim Kauf eines Hauses mit nicht mehr als zwei Wohnungen sieht das Gesetz außerdem vor, dass der Käufer nach Übergabe des Ausweises ein informatorisches Beratungsgespräch dazu führt, wenn ein solches Gespräch als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird. Fragen Sie, wie alt der Ausweis ist und ob er auf dem Verbrauch oder dem Bedarf des Gebäudes beruht.
Fragen an die Verkäufer
| Thema | Frage |
|---|---|
| Baujahr und Umbauten | Wann wurde was erneuert, gibt es Belege? |
| Heizung | Welche Anlage, wann gewartet, wie hoch ist der Verbrauch? |
| Feuchtigkeit | Gab es Wasserschäden oder Schimmel? |
| Nachbarn | Gab es Streit um Grenzen oder Wegerechte? |
| Nebenkosten | Wie hoch sind Grundsteuer, Wasser, Müll, Schornsteinfeger? |
| Verkaufsgrund | Warum wird verkauft? |
Notieren Sie die Antworten und prüfen Sie sie später anhand von Unterlagen. Verlassen Sie sich nicht allein auf mündliche Aussagen.
Unterlagen und Geld: Was Sie vor einer Zusage klären
Bitten Sie spätestens nach der zweiten Besichtigung um Unterlagen. Dazu gehören ein aktueller Grundbuchauszug, die Baugenehmigung und Baupläne, eine Wohnflächenberechnung, der Energieausweis sowie Rechnungen über Modernisierungen. Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen hinzu. Das Grundbuch selbst einzusehen setzt ein berechtigtes Interesse voraus, ein einfacher Auszug kostet laut Stiftung Warentest 10 Euro, ein beglaubigter 20 Euro.
Rechnen Sie auch mit den Nebenkosten. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass Grunderwerbsteuer, Grundbuch- und Notarkosten sowie Maklercourtage zusammen bereits 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen können. Für den Werterhalt kalkuliert sie jährlich rund 2 Prozent des Werts der Bausubstanz ein, also des Kaufpreises ohne den Grundstücksanteil. Bei einem Haus, dessen Bausubstanz 300.000 Euro wert ist, sind das 6.000 Euro im Jahr, auch wenn größere Summen oft erst nach 20 Jahren nötig werden. Das ist eine Beispielrechnung mit den Zahlen der Verbraucherzentrale, keine Prognose für Ihr Haus.
Nach der Besichtigung
Sortieren Sie Ihre Notizen noch am selben Tag. Besprechen Sie mit Ihrer Familie, was Ihnen gefallen hat und was Sie gestört hat. Bei ernsthaftem Interesse sollten Sie einen Bausachverständigen mit einer zweiten Besichtigung beauftragen. Ein solcher Besuch kostet Geld, kann aber teure Überraschungen verhindern. Erst danach beschäftigen Sie sich mit Finanzierung und Kaufvertrag. Dazu beraten Notare, Anwälte und Verbraucherzentralen, nicht dieses Magazin.
Wann ein Sachverständiger sinnvoll ist
Ein Bausachverständiger kostet je nach Umfang einiges, das Geld ist aber gut angelegt, wenn Sie ernsthaft kaufen wollen, aber sich unsicher fühlen. Der Experte prüft Bausubstanz, Feuchtigkeit, Dach, Heizung und Elektrik und schätzt notwendige Sanierungen ein. Wichtig ist, dass er unabhängig ist und nicht im Auftrag des Verkäufers oder Maklers arbeitet. Fragen Sie nach Referenzen, Qualifikation und einem schriftlichen Bericht. Auskunft über anerkannte Sachverständige geben Handwerkskammern, Ingenieurkammern oder Verbraucherzentralen. Der Bericht dient nicht nur der Entscheidung, sondern auch als Grundlage für Gespräche über den Preis.
Typische Warnzeichen
Manche Hinweise sollten Sie ernst nehmen. Ein frisch gestrichener Fleck an einer sonst unrenovierten Wand verdient eine zweite Frage. Auch ein auffälliger Duft nach Raumspray in einem einzelnen Raum kann Geruch überdecken. Der Verkäufer drängt auf schnellen Abschluss oder will keine Unterlagen zeigen: Das ist ein Grund, langsamer zu werden. Sehr niedrige Preise bei guter Lage haben meist einen Grund, den man klären sollte. Und wenn Sie nach einem Rundgang ein ungutes Gefühl haben, ohne es zu begründen, ist das auch eine Information, die Sie ernst nehmen sollten.
Ein Rundgang in sinnvoller Reihenfolge
Viele Besichtigungen laufen chaotisch ab, weil man dem Verkäufer folgt. Behalten Sie lieber Ihre eigene Reihenfolge: zuerst außen (Dach, Fassade, Grundstück), dann Keller, dann Erdgeschoss, Obergeschoss, Dachboden und zum Schluss noch einmal die Wohnräume bei ruhiger Betrachtung. So ordnen Sie Eindrücke und vermeiden, dass der Charme der Küche den Blick auf Mängel verstellt. Planen Sie bei der zweiten Besichtigung mehr Zeit für konkrete Punkte ein, etwa das Ausmessen von Räumen für Ihre Möbel, und besprechen Sie Umbauwünsche. Wer später einzieht, braucht einen guten Plan für den Umzug, den Sie im Beitrag Umzug Checkliste finden.
Häufige Fragen
Was sollte man bei einer Hausbesichtigung mitnehmen?
Taschenlampe, Maßband, Smartphone, Notizblock und diese Checkliste. Gehen Sie am besten zu zweit.
Worauf sollte man bei einem Altbau besonders achten?
Auf Feuchtigkeit im Keller, Zustand von Dach und Fenstern, Heizung, Elektrik und Leitungen sowie Dämmung. Ein Sachverständiger hilft bei der Einschätzung.
Muss der Verkäufer den Energieausweis zeigen?
Ja, der Energieausweis muss Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Fragen Sie danach, falls er nicht von sich aus gezeigt wird.
Welche Unterlagen sollte ich vor dem Hauskauf anfordern?
Grundbuchauszug, Baugenehmigung und Pläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Belege über Modernisierungen. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen.
Mit welchen Nebenkosten muss ich beim Hauskauf rechnen?
Laut Verbraucherzentrale können Grunderwerbsteuer, Grundbuch- und Notarkosten und Maklercourtage bereits 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Dazu kommen Rücklagen für die Instandhaltung von rund 2 Prozent des Werts der Bausubstanz pro Jahr.